במאמר הקודם סיפרתי לך איך בסופו של דבר קניתי את הנכס הראשון שלי. עכשיו רק נותר להרוויח כסף… האומנם? זה השלב בו הבנתי שעבודה רבה לפני. שרשרת ארוכה של משימות, מטלות ובירורים אותם אני חייב לבצע לפני שאוכל לייצר הכנסה מן הדירה הראשונה שלי ולהרוויח את הכסף עליו חלמתי.
משימה #1 הכנת הדירה לשוכרים
אז כמובן שהדירה שרכשתי לא מושלמת ואינה מוכנה להשכרה. השטיח מלוכלך ודורש ניקוי מקצועי, ארונות המטבח צריכים צירים וידיות חדשות, שקעים ומפסקים דורשים החלפה, יש לקנות ולהתקין מכשירי חשמל חדשים ויש לבצע תיקוני צבע.
במאמר הראשון סיפרתי לך שבעברי, היה לי עסק מצליח בתחום של תכנון הנדסי ועבודות מתכת מיוחדות. הרקע הטכני עזר לי לקבל את ההחלטה לבצע את כל העבודה הנדרשת בעצמי. החל מניקיון הנכס וצביעתו ועד עבודות מורכבות יותר כגון התקנות בתי מנורה ומכשירי חשמל חדשים. בשלב זה הבנתי שגם כאן כדאי שאעזר בפיטר. יש לציין שאין זה מובן מאליו שמתווך נדל"ן עוזר גם בהכנת הנכס להשכרה. אך כפי שבטח הבנת מהמאמרים הקודמים, פיטר עמד לצידי לאורך כל הדרך וכך גם היה בשלב שלאחר קניית הנכס הראשון. אספתי אותו מהמשרד, הכנו רשימה, ויחד יצאנו לקניות: צבע, שקעים, מפסקים, חומרי בניה, צירים, ידיות, חומרי ניקוי מיוחדים לשטיחים.
פיטר (כן, שוב פיטר) הסביר לי שבארה"ב נהוג להשכיר דירה עם מכשירי חשמל קומפלט. בדירה שרכשתי רוב מכשירי החשמל היו חלק מהעסקה. מה שנשאר לי להשיג – מכונת כביסה ומייבש כביסה ואז אסיים עם הכנת הדירה לשוכרים. את אלו, רכשתי משומשים דרך אתר אינטרנט שנקרא "קרייגליסט" (יד 2 של ארה"ב) והתקנתי אותם בדירה, בעצמי.
תוך יומיים בלבד ובעלות של $1,119 בלבד, הדירה הייתה מוכנה לכניסת דייר.
משימה #2 למצוא דיירים
אבל רגע, איך מוצאים דייר? קודם יש לפרסם את הדירה. ולפני כן, יש לדעת את מחירי השוק ואיפה בכלל מפרסמים? אז נתחיל מכסף. כאן נתקלתי בדילמה, באיזה מחיר עליי לפרסם את הנכס לשכירות? פיטר, שהמשיך ללוות אותי גם בשלב זה, ערך עבורי מחקר שוק אזורי. הנתונים היו כדלהלן:
דירה בעלת נתונים דומים, הושכרה במחיר הנמוך ביותר תמורת $1,050
דירה בעלת נתונים דומים, הושכרה במחיר הגבוה ביותר תמורת $1,250
החלטתי לפרסם את הדירה שלי ב- $1,150.
אז היכן באמת הכי כדאי לפרסם דירה לשכירות? פיטר הסביר לי: על מנת שמתווכים אחרים יוכלו להכיר את הדירה ולהציע אותה ללקוחותיהם היא חייבת להופיע במערכת שנקראת "מולטי ליסטינג סיסטם" (MLS). מערכת זו, מרכזת את כל הדירות והבתים הזמינים להשכרה או למכירה. הגישה למערכת מוגבלת אך ורק למתווכים עם רישיון תיווך, כך שיש בלעדיות. שכר התיווך עבור מציאת שוכר, שווה לשווי חודש אחד של שכירות. במידה והשוכר הגיע דרך מתווך שלו, השכר מתחלק בין מתווכי שני הצדדים.
בנוסף לפרסום במערכת ה"מולטי ליסטינג"' את הדירה פירסמתי בכל אתר אינטרנט שהכרתי וגם באלו שלא הכרתי (קרייגליסט, זילו, רנטלסדוטקום…) על מנת להגיע למקסימום שוכרים פוטנציאלים במינימום זמן.
חשוב לציין כי בשלב זה פיטר ואני הגענו הסכמה – את ניהול הנכס העתידי ינהל עבורי פיטר. גביית שכר דירה, טיפול בתקלות שוטפות והחשוב ביותר, דאגה כללית לנכס כאשר אני חוזר לישראל.
משימה #3 לבדוק שוכרים ולחתום על הסכם שכירות
פעולות השיווק האגרסיביות גרמו לתנועה ערה של שוכרים פוטנציאלים, אך כיצד אדע לבחור את השוכר הנכון? כזכור לך ממאמריי הקודמים, על השוכר לעבור וועדת קבלה מטעם וועד הבית המנהל את הקומפלקס. וועד הבית בודק את הכנסותיו של השוכר, עברו הפלילי, ציון הקרדיט שלו ועבר הפינויים שלו (האם אי פעם פונה בכוח מנכס שהשכיר). לאחר כמה ימים וכמה דיירים פוטנצייאלים שלא עברו את הסינון… מצאנו את הדיירים המושלמים. זוג אמהות + שניים. אחות בבית החולים המחוזי ומנהלת במשרד הפרסום הגדול בעיר. הן היו בעלות קרדיט מעולה וללא עבר פלילי. בארה"ב עורך המתווך את חוזה שכירות. פיטר ליווה אותי לכל אורכו של התהליך ודאג לסגור את כל הפינות על הצד הטוב ביותר.
בספטמבר 2011 נחתם הסכם השכירות הראשון של נכס אשר בבעלותי!
לסיכום, קצת נתונים פיננסיים
- הנכס עלה לי: $68,500
- הכנות להכנסת שוכר: $1,119
- דמי ניהול חודשיים לוועד הבית (HOA): $306
- דמי החזקת בריכה, חדר כושר ומגרשי טניס (משולם כל רבעון): $125
- מיסי נכס לשנה (ארנונה): $730
- ביטוח מבנה כלול בדמי הניהול לוועד הבית
- הכנסה חודשית מדמי שכירות: $1,100
- סה"כ הכנסות בשנה: $13,200
- סה"כ הכנסות נטו בשנה: $8,298
- תשואה שנתית נטו (לפני מיסים): 11.9%
הצלחתי לייצר כ- $700 בחודש מהשקעה של כ- $70,000 בלבד!
כל התהליך לקח פחות משישה חודשים, מהרגע שישבתי בבית מול המחשב והחלטתי שאני רוצה לקנות בתים בארצות הברית. לכאן שאפתי – הכנסה פאסיבית משמעותית מהשקעה בטוחה. הייתי מאושר עד הגג.
רוצה לדעת איך גם אתה יכול להשתלב בהשקעות נדל"ן בארה"ב? במיוחד בשבילך כתבתי את המדריך "להשקיע בחוכמה ובהצלחה" – מדריך מעשי להשקעה מושכלת בנכסים מניבים, בדגש על שוק הנדל"ן בארצות הברית. אני מזמין אותך להוריד את המדריך, וללמוד כל מה שצריך לדעת כדי לנהל את ההשקעות שלך בחוכמה ובהצלחה.
