השנה 2009, אחי ניר אומר לי: יש משבר רציני בארצות הברית, אפשר לקנות בתים כמעט בחינם, זה כמו לאסוף כסף מהרצפה!" אמרתי לו: "תגיד לי? אתה אידיוט? אין כסף על הרצפה…"
במאמר הקודם קראתם איך השכירות הראשונה שלי מנכס מניב בארה"ב נכנסה לחשבון הבנק. אחרי הראשונה נכנסה גם השניה והשלישית. אבל, משהו דגדג לי, הרגשתי שאני יכול לעשות יותר! הרי הגעתי לארצות הברית במטרה לקנות דירות מכונס נכסים במחירים מצחיקים, לא? הרגשתי שצברתי מספיק ניסיון והחלטתי שהגיע הזמן לרכוש בית ישירות מהבנק. כלומר, למצוא הזדמנות אמתית ולנצל את המשבר כדי לייצר רווח גדול יותר.
ביחד עם פיטר, הקולגה המקומי שלנו בפורט לודרדייל, התחלתי בחיפוש אחר נכס מכונס נכסים לטבילת האש הראשונה. אהיה כנה ואומר שהיו ימים אלא מעט מייאשים – כל נכס שנראה רלוונטי עבורי כבר נתפס (מיד!) על ידי מישהו אחר. לאחר זמן מה הבנתי שהנכסים מגיעים אליי לאט מידי, באיחור ואחרי שכל העולם ואשתו כבר עבר עליהם. הגעתי לתובנה: אני רוצה לקבל רשימה של כל הנכסים האטרקטיביים עבורי, בשניה שהם יוצאים לשוק ולא רגע מאוחר יותר אחרת אין שום סיכוי.
כך נחשפתי למערכת ה- MLS (ראשי תיבות של Multi Listing System), מערכת ממוחשבת של מתווכי נדלן בארהב, דרכה עובר כל נכס שנמכר. מערכת זו היא בלעדית לסוכנים רשומים בעלי רשיון בתוקף. פיטר שכבר עבר איתי תקופה לא קצרה, העניק לי גישה למערכת וכאן התחיל תהליך למידה על יכולותיה המופלאות של המערכת. הגדרתי אילו נכסים אני מחפש, באילו שכונות בדיוק ובאיזה טווח מחירים. מיד התחלתי לקבל מיילים מהמערכת הכוללים את כל פרטי הנכס, בשניה שהוא יצא אל השוק! בדיוק מה שרציתי.
כבר ציינתי שבחודשים הראשונים שלי בעסק ביליתי את רוב זמני בנסיעה, כך שאתם יכולים לתאר לעצמכם שבשניה שהתקבל במערכת נכס חדש הייתי כבר בחצי הדרך לראות אותו. איך זה עבד? פיטר שלח לי SMS עם הקוד ל- Lockbox (קופסה נעולה המכילה את המפתח לנכס). מפתח ב Lockbox זו שיטה מקובלת בארצות הברית, כך מתווך אחד מאפשר למתווך שני לראות נכס מבלי שיצטרך להיות שם פיזית בכל פעם ופעם.
הגעתי אל נכס, פתחתי את הדלת, התחלתי לצלם ולרשום ליקויים. ניסיתי להעריך כמה יעלה לי לתקן את הנכס ובכך לשער מה המחיר שכדאי לי לשלם עבורו. תוך חצי שעה הייתי כבר בדרך חזרה אל המשרד ופיטר כבר עבד על הסכם רכישה שנשלח לתיבת המייל של המתווך שייצג את המוכר (במקרה הזה הבנק). כך ביקרתי וצילמתי כמה עשרות נכסים ופיטר כתב עשרות חוזים. מהר מאוד הבנתי שגם זו כנראה לא הדרך.
לנו כישראלים יש בעיה קשה, אם אומרים לנו מחיר אנחנו חייבים לנסות לשלם פחות וזה לא ממש משנה מהו המחיר הנדרש, אולי זה בגלל שאנחנו רגילים ש"קורעים" אותנו עם מחירים מופקעים, אני לא באמת יודע את הסיבה, אבל דבר אחד גיליתי מהר מאוד, שיטת המקח הנהוגה בשוק המקומי בארץ, לא עובדת כשמנסים לקנות נכס מכונס נכסים בארה"ב. הבעיה העיקרית היא שאין אף דרך לדעת מהן ההצעות האחרות על אותו הנכס עד שהעסקה נסגרת – אבל אז זה מאוחר מדיי.
התחלתי באסטרטגיה הפוכה, במקום לבזבז זמן בנסיעות מיותרות, הערכות מחיר וצילום נכסים רעועים – ישבתי במשרד עם פיטר והצענו הצעות מבלי בכלל לראות את הנכסים. נכון שזה נשמע מטורף, אך עם הידע וההיכרות של פיטר את השכונות בשילוב מספר כלים טכנולוגיים שהתחלתי לרכוש לעצמי על מנת להעריך את שווי הנכסים בצורה יותר מהירה – זה נראה כמו הדבר הנכון וההגיוני לעשות.
חשוב לאמר שגם הצעות הרכישה שהגשתי היו גבוהות יותר, אם נכס יצא לשוק במחיר הנכון ובאמת רציתי לקנות אותו, ברוב המקרים נאלצתי לשלם יותר ממה שהבנק דרש במקור. נכון שזה נשמע מעט לא רציונלי, אך זה היה המשחק של הבנקים באותה התקופה ומי שסרב לשחק לפי חוקי המשחק לא הצליח לקנות בתים מבנקים.
כעבור כחודש של עבודה סיזיפית ויומיומית הצלחתי "להיכנס תחת חוזה" על הבית הראשון שלי מכונס נכסים. היה זה בית פרטי, שני חדרי שינה ואמבטיה אחת בעיר פורט לודרדייל. דקות ספורות מדאון טאון ומרכז העסקים, מיקום מעולה, שכונה סבירה. בבית גר שוכר שמאכלס את הנכס בשש השנים האחרונות ומעוניין להישאר. השוכר משלם דמי שכירות בגובה $900 בחודש, קצת נמוך מהמקובל באזור. הבנק דרש $48,500 על הבית, אני הצעתי $50,000 והבנק קיבל את ההצעה שלי וחתם על הסכם הרכישה.
הזמנתי בחור בשם ביל לבצע בדיקה מקיפה לנכס, נתגלו מספר ליקויים קטנים, לא משהו ששווה לבטל בשבילו את העסקה, מלבד זאת הנכס כבר מאוכלס כך שבכל מקרה לא הייתי צריך להשקיע יותר מדיי. העסקה נסגרה מהר מאוד, בסך הכל שבועיים מחתימת החוזה כבר נפגשנו במשרד של עורך הדין על מנת לחתום על מסמכי הסגירה ולהעביר את הבעלות על שם החברה שלי.
פיטר ערך הסכם שכירות חדש עם הדייר, הסכמנו להשאיר את דמי השכירות כפי שהם בתנאי שהדייר יהיה אחראי על כל התיקונים והתחזוקה של הנכס. סידור זה פחות מקובל בארה"ב שכן נהוג כי בעל הנכס משלם על כל התיקונים והתחזוקה אך במקרה זה הסידור התאים לשני הצדדים: אני לא רציתי להשקיע עוד כסף כרגע בנכס ומבחינת הדייר זה התאים מכיוון שלא רצה לשנות את המצב הקיים.
לסיכום, קצת נתונים פיננסיים
- הנכס עלה לי: $50,900
- הכנות להכנסת שוכר: $0
- דמי ניהול חודשיים לוועד הבית: $0
- מיסי נכס לשנה (ארנונה): $1,200
- ביטוח מבנה וצד שלישי לשנה: $800
- הכנסה חודשית מדמי שכירות: $900
- סה"כ הכנסות בשנה: $10,800
- סה"כ הכנסותנטו בשנה: $8,800
- תשואה שנתית נטו (לפני מיסים): 17.3%
הצלחתי לייצר לעצמי עוד כ- $700 נטו בחודש והפעם מהשקעה של $51,000 בלבד. דבר אחרון ואולי החשוב ביותר בסיפור הוא שבתים דומים לזה שרכשתי (לא תחת כינוס נכסים), מבחינת מס' חדרים, רגל רבוע וכמובן באותו האזור בדיוק, נמכרו נכון אותה תקופה תמורת $65,000 – $70,000 כך שמבחינתי היה לי כבר רווח עצום על הנייר. שווי הנכס בשיא, לפני משבר, היה כ- $220,000. היום, ארבע שנים אחרי, אני עדיין מחזיק את הנכס ששוויו הנוכחי כ- $150,000.
אז אפשר להגיד שיש דבר כזה כסף על הרצפה, רק צריך לדעת מאיפה להרים אותו. רוצה לדעת איך גם אתה יכול להשתלב בהשקעות נדל"ן בארה"ב? במיוחד בשבילך כתבתי את המדריך "להשקיע בחוכמה ובהצלחה" – מדריך מעשי להשקעה מושכלת בנכסים מניבים, בדגש על שוק הנדל"ן בארצות הברית. אני מזמין אותך להוריד את המדריך, וללמוד כל מה שצריך לדעת כדי לנהל את ההשקעות שלך בחוכמה ובהצלחה.
