אומר גיא לבינטין, הבעלים של חברת "BSD Capital", יזם ומשקיע ותיק ומנוסה בשוק הנדלן בארה"ב, בראיון שערך עם מנכ"ל קבוצת "סאקסס", אלעד הדר. "כדי להצליח בהשקעת נדלן, חייבים קודם כול להכיר את סוגי הנכסים הקיימים להשקעה בארה"ב ולהבין איך להתנהל איתם"
רבים חולמים על קניית בתים ודירות להשכרה בארה"ב כדי ליהנות מנכס מניב, שיספק להם תזרים מזומנים חיובי והכנסה פאסיבית למשך חייהם. אך האם זה באמת כל כך פשוט? מה נדרש לדעת כדי להצליח במשימה זו? במה באמת כדאי להשקיע?
גיא לבינטין מחברת "BSD Capital", שהשקיע עד היום מאות מיליוני דולרים בנדלן מניב לסוגיו השונים ברחבי ארה"ב, מוכן לספר את הסיפור האמיתי.
"כדי לדעת במה להשקיע, צריך קודם כול להבין אלו סוגי נכסים קיימים בארה"ב", הוא אומר. "למשל, דירת קונדומיניום, או בקיצור דירת קונדו, שמקבילה במובנים רבים לדירה בבניין דירות בארץ. לכל דירת קונדו יש נסח טאבו (טייטל) משלה, והיא אכן נרשמת על שמו של הרוכש. אבל מי שרוצה לרכוש דירת קונדו להשקעה בארה"ב, חייב לדעת כי קיים שם 'ועד בית' בכל בניין כזה, ושהוא הרבה יותר חזק מוועד הבית המוכר אצלנו, ולמעשה מזכיר יותר חברת ניהול. 'ועד הבית' בבניין של דירות קונדו אחראי על טיפול בתחזוקת הבניין ובכל השטחים המשותפים שקשורים לבניין, כגון: גינות, חדר כושר, בריכה, חנייה, ביטוח הבניין ועוד. ועד הבית יכול להחליט כל החלטה על-פי ראות עיניו ולרוכש דירת הקונדו אין שום מילה בנידון. אם הוא רוצה להחזיק בנכס, עליו לציית לכל החלטות ועד הבית, אחרת יאבד את החזקה בנכס המניב שלו.
"בהתחלה, כאשר הבניין חדש, דמי 'ועד הבית' יכולים להיות צנועים יחסית ולנוע סביב 250 דולר לחודש, אך כאשר הבניין מתיישן ונדרשת יותר תחזוקה, תוך שנים ספורות דמי הוועד עלולים ממש להכפיל את עצמם, והרווחיות של הנכס יורדת. למעשה, התשואה האמיתית מנכס שהוא דירת קונדו בארה"ב הוא 40-45 אחוזים בלבד מהתשלום שמשלם השוכר", מפתיע גיא, "אם, למשל, שכר הדירה הוא 1000 דולר, הרי שכ-60 אחוזים מזה ילכו לטובת הוצאות שונות, כולל ועד הבית ותשלומי החובה, והרווח של המשכיר שהשקיע בנכס יהיה 400-450 דולר בלבד. זה נתון שחייבים לדעת כאשר בוחרים לרכוש נכס מניב בארה"ב מסוג דירת קונדו".
פחות תשלומים, יותר תחזוקה
מה עם בתים פרטיים?
"זה סוג אחר של השקעה בנכס מניב בארה"ב שנקרא סינגל פמילי", אומר גיא, "וזה למעשה בית בודד על אדמה פרטית, בדומה לווילה אצלנו. כאן התחזוקה זולה יותר, כי אין כפיפות לוועד בית, אך לעומת זאת יש יותר התעסקות בתפעול, כי אין מי שיעשה את זה, ויש גם הוצאות על תחזוקת הנכס ושיפורים בו. היחס בין הוצאות לבין הכנסות טוב יותר, אך כאמור זה דורש הרבה יותר עבודת ניהול עצמית. כמובן, אפשר לתת את ענייני התפעול לחברת ניהול, אך הדבר ישחק את הרווחיות. אם מנהלים נכון את הנכס מהסוג הזה, אזי הרווח שיישאר למשכיר מתוך תשלומי השוכר יעמוד על כ-50-60 אחוזים. כלומר, מתוך שכר דירה של 1000 דולר, אחרי קיזוז ההוצאות יישארו ביד 500-600 דולר".
אז מה כדאי?
"ממש תלוי מה רוצים, מה הציפיות, עד כמה בעל הנכס המניב בארה"ב מוכן להיות מעורב בניהול הנכס".
על אפשרויות השקעה נוספות בנדלן בארה"ב בכתבה הבאה.
