במאמר הקודם סיפרתי לכם איך פגשתי את פיטר ואיך, אחרי הרבה חיפושים ושוטטויות, הבנתי שני דברים: האחד, שמה שמונע ממני למצות את האפשרויות שנקרו בדרכי היה קודם כל ולפני הכל חוסר הניסיון שלי. והשני, שרק ביצוע עסקה ראשונה בפועל שלא תהיה בהכרח הטובה ביותר אבל תהיה טובה מספיק, תעניק לי את הניסיון שחסר לי. וכך יצאתי לשלב הבא בתהליך מצויד בשתי תובנות חשובות ובסוכן נדל"ן צמוד ונחוש להשלים עסקה ראשונה (כמעט) בכל מחיר
גם כאשר החלטתי לבצע עסקה ראשונה ויהי מה, עדיין היה עליי לקבל שתי החלטות קריטיות שישפיעו על ההחלטה.
החלטה # 1: דירה או בית פרטי
בגדול, הנכסים למגורים באזור פלורידה מתחלקים לארבעה סוגים עיקריים שלכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות משלו. מעבר ליתרונות ולחסרונות האובייקטיביים, כאשר רכישת הנכס מיועדת לא למגורים עצמיים אלא לצורכי השקעה, חשוב לבחון את כל ההיבטים דרך משקפיים של משקיע, מפני שרק אז אפשר לשקול את הדברים באמת לגופם. למזלי, לאורך כל הדרך עמד לצדי פיטר. עם הניסיון העצום שלו ועם היושרה המקצועית אותה למדתי להעריך יותר ויותר מיום ליום. והנה מה שלמדתי:
בית פרטי (Single Family Home)
בית פרטי מתאפיין במבנה בודד הממוקם במרכזו של מגרש ומתאים למשפחה אחת בלבד – ללא ועד בית וללא שטחים משותפים עם דיירים אחרים. רכישת המבנה עם המגרש שעליו הוא יושב, פירושה גם אחריות לתחזק ולבטח הן את המבנה והן את הקרקע.
היתרונות ברורים: אתה שולט בכל ההוצאות, אין הוצאות על תחזוקת שטחים משותפים, אתה יכול להחליט איזה דייר להכניס לנכס ומתי.
והחסרונות? הנכס יותר מורכב לתחזוקה, עליך לבטח את המבנה ובכלל זה גם ביטוח צד שלישי, צריך לתחזק את הגינה ואת המבנה (ואם הדייר לא עושה זאת במקומך – אתה הוא זה שיקבל את הקנסות), וכבעלי הנכס, יהיה עליך לשלם גם את חשבון המים והאשפה, היה והדייר לא ישלם את החשבונות כנדרש.
דירה בקומפלקס (Condo Unit)
מדובר ביחידת דיור שהיא חלק מבניין גדול או מקבוצת בניינים שלהם בדרך כלל שטחים משותפים, הכוללים: בריכת שחיה, חדר כושר, מגרשי ספורט, שירותי שמירה וחניה ועוד. מגוון השירותים משתנה מקומפלקס לקומפלקס בהתאם למיקום ולעלות הדירה. על ניהול הקומפלקס ממונה ועד בית (Home Owner Association או HOA), המופקד על קבלת ההחלטות הנוגעות לתחזוקת הקומפלקס: תשלום ביטוחים, תשלום מים ופינוי אשפה, הוצאות אחזקה ותיקונים בשטחים משותפים, מדיניות השכרת הדירות, גובה דמי ועד הבית ועוד.
היתרונות ברורים: פשוט לתחזוקה, אין צורך לדאוג לתשלום הוצאות פרט למיסי הנכס (ארנונה שנתית) והניהול פשוט יותר.
והחסרונות? היעדר שליטה מוחלטת על ההוצאות, דיירים חדשים צריכים לעבור ועדת קבלה וזו עלולה לדחות את בקשתם לגור בקומפלקס, מדיניות השכרת הדירות עלולה להשתנות לאורך הזמן. דמי ועד הבית עלולים לעלות עם הזמן והוצאות תחזוקה גדולות שאינן כלולות בדמי הוועד (כגון החלפת גג, החלפת חלונות וכד') – עלולות לחול על בעלי הדירות.
בית עירוני / וילה (Town House and Villa)
מדובר בבית קרקע הצמוד לבתי קרקע נוספים, כאשר לכל הבתים יש גג משותף וקירות משותפים. לבית עירוני יהיו בדרך כלל מספר קומות, בעוד שלווילה תהיה קומה אחת בלבד. נהוג להתייחס לסוג נכסים זה באופן דומה לדירה בקומפלקס, מכיוון שגם הם מנוהלים לרוב על ידי ועד בית (HOA).
בניין דירות (Multi Family)
הכוונה למבנה הכולל מספר דירות שנמצאות על מגרש אחד והרכישה כוללת את כל הדירות ואת הקרקע כמקשה אחת. על סוג נכס זה עוד ארחיב בהמשך.
תכל'ס, אחרי שלמדתי את ההבדלים בין סוגי הנכסים ולאחר התלבטות נוספת החלטתי שהכי נכון עבורי בתור עסקה ראשונה לרכוש דירה בקומפלקס. גם אם הוצאות ההחזקה יפגעו מעט בתשואה, לפחות אוכל להרגיש איך זה לעשות עסקה, להשכיר ולנהל את הדירה ולהרוויח סוף סוף את הדולר הראשון.
וכך הגעתי את ההחלטה השנייה:
החלטה # 2: לוקיישן. לוקיישן. לוקיישן.
כמו שכל משקיע יודע, השיקול החשוב ביותר ברכישת נכס הוא המיקום. כך התחלתי לחפש אזור טוב, שבו ארכוש את הדירה הראשונה. למזלי, גם בנושא הזה התגלה פיטר כאוצר בלום של ידע והבנה. הוא הציע שאתמקד בעיר הקרובה קוקונט קריק (Coconut Creek) שבה הדירות זולות, יחסית, אך הביקוש להשכרה גבוה מאוד, בעיקר בגלל בתי הספר הטובים. קוקונט קריק נמצאת כרבע שעה בלבד ממרכז פורט לודרדייל והיא מאופיינת בעיקר במשפחות צעירות, שבורחות מהעיר הגדולה למגורים בפרבר איכותי במחיר שפוי.
אז הייתה בחירה בנושא סוג הנכס והיה כיוון בנושא המיקום. עכשיו יצאתי למסע האחרון, שבו בדקתי דירות להשקעה במספר קומפלקסים. שלב ראשון, בחרנו בקומפלקס קורונדה 4 (Koronda IV) שהתגלה כנוח יותר בגישתו כלפי שוכרים, לעומת קומפלקסים אחרים באזור. בשלב שני, בדקנו כמה דירות שעמדו למכירה בקומפלקס עד שבשעה טובה ומוצלחת נמצאה הדירה המתאימה:
3949 CARAMBOLA CIRCLE North Unit 2912, Coconut Creek Florida
עוד ארוכה הדרך למפתחות הנכס…
הדירה שבחרתי הוצעה למכירה תמורת $72,000. על פי מכירות קודמות של דירות דומות באותו קומפלקס, החלטתי להציע $68,500 בלבד. לשמחתי, גם המוכר הכיר ככל הנראה את השוק, כך שהוא הסכים להצעה ללא יותר מדי משחקים וויכוחים.
וזהו?… אז זהו… שעוד לא…
עכשיו הגיע שלב בדיקת הדירה. בתמימותי, הצעתי שנבדוק את הדירה בעצמנו. "כמה מסובך זה כבר יכול להיות" אמרתי… פיטר, ממרום 20 שנות ניסיונו בשטח, הציע שליתר ביטחון נשתמש בשירותיו של ביל פרסלי, מפקח בנייה ותיק אותו הכיר ועליו סמך. ביל נענה לפנייה, ותמורת $120 חרש את הדירה במשך מספר שעות. לא היה שטיח שהוא לא הרים ולא הייתה מגירה שהוא לא פתח… לשמחתי, הבדיקות לא העלו שום בעיה משמעותית שתמנע ממני לרכוש את הדירה.
סוף סוף הגעתי לשלב של חוזה הרכישה, אבל…
בארה"ב, כך גיליתי, מי שעורך את חוזה הרכישה הוא המתווך של הצד המעוניין לרכוש את הנכס (ולא עורך הדין, כמקובל בישראל). ואכן פיטר ליווה אותי לכל אורכו של התהליך ודאג לסגור את כל הפינות על הצד הטוב ביותר. אבל פטור ללא עורך דין אי אפשר וכדי להשלים את העסקה, נדרשתי לשירותיהם של עורך דין נדל"ן ושל חברת טייטל, שילוו את סגירת העסקה. לחברת הטייטל (Title Company) יש כמה תפקידים חשובים בסגירת העסקה. הראשון שבהם, הוא להחזיק בנאמנות את כספי הקונה עד להשלמת העסקה, לפני העברת הכסף למוכר. השני, הוא לבדוק כל מה שקשור לתשלומים החלים על הנכס:
- הם בודקים האם חלים על הנכס עיקולים או שעבודים
- הם אחראים לאתר חריגות בניה
- הם אמורים לאתר דו"חות וקנסות מהעירייה או מהמחוז
- הם גם בודקים שחשבונות המים והאשפה שולמו במלואם על ידי המוכר, או הדייר מטעמו
- ואם מדובר בקונדו, תפקידם לוודא שכל החובות לוועד הבית שולמו כנדרש.
התפקיד השלישי של חברת הטייטל הוא להנפיק עבור הקונה תעודת ביטוח טייטל (Title Insurance Policy) – שתבטיח את הבעלות על הנכס, ותקנה לקונה כיסוי ביטוחי כנגד כל דרישה או תביעה עתידית כלפי הנכס.
עכשיו, היה צריך למצוא חברת טייטל שתטפל בכל המשימות
פיטר, כן שוב פיטר, שהתגלה כעוגן יעיל לאורך כל שלבים האיתור והרכישה התגלה גם פה כבחירה מוצלחת במיוחד. התברר כי משרד התיווך שבו עובד פיטר נמנה על שלושת משרדי התיווך הגדולים ביותר במחוז והחלטתי שמה שטוב בשבילם יהיה בוודאי טוב עבורי. בחרתי בחברת הטייטל שמלווה אותם בעסקאות שהם עושים. כך הכרתי את גאס קארט, עורך דין נדל"ן והבעלים של חברת Lawyers 1st Title. גאס הסביר לי איך מתבצעת העברת הבעלות ואיך הוא הולך לשמור על האינטרסים שלי בעסקה. הוא נראה מקצוען לעילא ולעילא והפקדתי בידיו את בדיקת הנכס הראשון שלי. רק אחרי שהנכס נמצא נקי משעבודים ועיקולים, ללא חריגות בניה או קנסות עירייה וללא חובות לוועד הבית, עשיתי את הצעד האחרון בעסקה וחתמתי על מסמכי העברת הבעלות.
באוגוסט 2011 קיבלתי את המפתחות.
המשימה הראשונה הוכתרה בהצלחה יתרה. תמורת $68,500 יש לי נכס ראשון ביד, ניסיון נצבר לאורך כל התהליך, קשרים טובים למתן פתרונות לשלבים השונים של עסקת נדל"ן מניב בארה"ב ותיאבון לנכס הבא.
רוצה לדעת איך גם אתה יכול להשתלב בהשקעות נדל"ן בארה"ב? במיוחד בשבילך כתבתי את המדריך "להשקיע בחוכמה ובהצלחה" – מדריך מעשי להשקעה מושכלת בנכסים מניבים, בדגש על שוק הנדל"ן בארצות הברית. אני מזמין אותך להוריד את המדריך, וללמוד כל מה שצריך לדעת כדי לנהל את ההשקעות שלך בחוכמה ובהצלחה.
להורדת המדריך ללא תשלום – לחץ כאן.
